2017-trends-628x354.jpg

Realitní trh 2017

Realitní trh 2017

 

Vážení klienti a čtenáři, v minulém článku jsem se zabýval hodnocením realitního trhu v roce 2016 a na závěr jsem slíbil, že v dnešním článku se zaměřím na budoucnost, tedy na to co nás čeká v letošním roce na trhu nemovitostí. Pokud jste minulý článek nečetli, můžete si jej najít v archivu na našich stránkách www.hrk.cz, ale pro jistotu v jednom odstavci shrnu hlavní poznatky z dění na realitním trhu za rok 2016.

 

Shrnutí roku 2016 z minulého článku:

Uplynulé 3 roky (2014-2016) byly ve znamení růstu většiny kategorií nemovitostí. Za tyto roky vzrostla cena bytů v Olomouci až o 60%. Výrazně tomu pomohl právě rok 2016. Čím bylo takové tempo růstu způsobeno? Primárně malou nabídkou nemovitostí. Ano, opravdu některé kategorie nemovitostí - jako například zmíněné byty ve městě - jsou takřka nedostatkovým zbožím. V kombinaci s nízkou úrokovou sazbou, která v roce 2016 dosáhla rekordního minima je najednou vše pochopitelnější i pro laika, který trh nemovitostí nesleduje každý den.

Máme mít tedy strach z budoucího vývoje na trhu nemovitostí? Dochází snad k další cenové bublině? Dojde k dalšímu pádu cen nemovitostí, tak jako v roce 2008? Mám v této situaci prodávat nemovitost a nebo naopak co dělat, když se chystám nemovitosti koupit? A co hypotéky, budou se zdražovat nebo jejich sazby zůstanou trvale nízké?

 

Co nás tedy čeká v budoucnu?

Pokud má dojít ke změně tržní situace, musí vždy dojít k nějaké změně buď na straně nabídky nebo na straně poptávky. Pojďme se tedy podrobněji podívat na obě strany mince.

 

Nabídka nemovitostí je aktuálně nízká. To je také důvod proč se ceny nemovitostí zatím drží tak vysoko. Zvýšená nabídka nemovitosti je závislá na nové developerské výstavbě. Jakmile se totiž na trh umístí nové bytové jednotky z develoeprských projektů, ovlivní to i trh starších bytů. To má jednoduché vysvětlení. Rodiny, které si pořizují nové bydlení v projektech, financování často řeší prodejem původního bytu, který už jim nevyhovoval velikostí, stavem apod. Na cenách novostaveb je do jisté míry tedy závislá starší cihlová zástavba a na nich jsou následně zase cenově závislé panelákové byty. Dnes, začátkem roku je jasné, že minimálně v Olomouci nás čeká období, kdy se na trh umístí několik developerských projektů s celkovým počtem bytů v řádu tisíců. Ať je poptávka po bytech v Olomouci jakkoliv vysoká, dle mého názoru nedokáže absorbovat tisícovky bytů. Jinými slovy, tolik bytů při aktuálním cenovém růstu není možné prodat. Minimálně ne za stále rostoucí ceny, které už přesáhly hranici 40.000 Kč/m2. Zde tedy nastane konkurence i mezi developerskými projekty, resp. developery. Aby se udaly všechny tyto byty, budou muset tlumit své cenové požadavky. Samozřejmě některé projekty budou atraktivnější svým umístěním a architektonickým řešením, i tak dle mého názoru budou developeři v příštích 18 měsících narážet na cenový strop. Už teď naši makléři pozorují, že cenový nárůst dosáhl jakéhosi limitu, nad který už na ně nereaguje ani aktuální masivní poptávka.

 

Na straně poptávky dojde také k určité změně. Ta je dána rozhodnutím ČNB z konce minulého roku. Koncem loňského roku ČNB formou doporučení zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték tak, že maximální limit pro výši hypotéky představuje od loňského října 95 procent hodnoty zajištěné nemovitosti a od letošního dubna pak klesne na 90 procent. Navíc k tomu ČNB pravděpodobně dostane i zákonnou pravomoc, aby nezůstalo jen u nezávazných doporučení. A z vyjádření guvernéra ČNB, p. Rusnoka je zřejmě, že v případě přehřívání realitního trhu dojde k dalšímu utahování pod 90 %. A jak jsem naznačil v předchozích odstavcích, k přehřívání už dochází. Co tato omezení znamenají pro kupující? Znamená to, že k pořízení nemovitosti budeme potřebovat alespoň 10 a více procent vlastních zdrojů. Tím odpadá z trhu určitá skupina lidí, která prostě našetřeno 10% z vysokých cen nemovitostí nemá. Tím tedy do budoucna bude docházet i k poklesu na straně poptávky po nemovitostech. Za druhé tento zákon také mírně zvýší sazbu hypoték o nějakou tu desetinku. Nicméně, toho se neděsme. Někdy mám pocit, že mnoho lidí se nechá zastrašit marketingovými články bank o zdražování hypoteční sazby. Není daleko důležitější kolik stojí samotná nemovitost? Při koupi nemovitosti se nesmíme dívat jen na výši hypoteční sazby.

 

Moji kamarádi - vrstevníci ve věku kolem 30ti let, tedy věku, kdy je otázka pořizování nového bydlení snad nejaktuálnější - se mě často ptají: “Zůstanou sazby hypoték ještě tak nízké  nebo už půjdou nahoru?” Až se zděšením jim odpovídám, zda je sazba hypotéky opravdu to jediné co je  zajímá. Je takřka stoprocentní, že sazby hypoték rozhodně nepůjdou dolů - už není kam. A stát na místě také nebudou, protože úrokové sazby mají tendenci se vyvíjet, tak jak ji ovlivňuje výkonnost ekonomiky a inflace. Tím pádem nám nezbývá nic jiného než konstatovat, že sazby hypoték půjdou nahoru. Nebál bych se však v letošním roce navýšení dramatického. Musíme si tedy dobře spočítat, zda našemu rodinnému rozpočtu více pomůže ušetření pár desetinek na hypotéce, nebo zda se vyplatí počkat si na nemovitost za odpovídající cenu. Samozřejmě na jednu stranu chápu, že jsou lidé často vystrašení tím, že ceny nemovitostí poletí ještě více nahoru a že žádnou nemovitost už neseženou. Ano, opravdu takové panické prohlášení od našich klientů často slýcháme. Doufám, že jsem Vám v předchozím odstavci vysvětlil, že důvod k takové panice není na místě.

 

Příště se podíváme na zoubek trhu s pronájmy, který také zažívá určité změny. Pokud sami řešíte otázku bydlení ať již z pozice prodávajícího, kupujícího nebo pronajimatele, nebojte se obrátit na mne nebo naše makléře. Jsme Vám k dispozici.

 

Ing. Petr Korytar

ředitel HRK


Na výpis aktualit
Magazín

Realitní
magazín
č. 37 - Únor / Březen 2017

prohlédnout

Sledujte nás

Starší články