2016-Atlanta-Real-Estate.jpg

Hodnocení realitního trhu za rok 2016

 

Vážení klienti a čtenáři, blíží se konec roku 2016 a jako každý rok u nás v kanceláří hodnotíme dění na realitním trhu za uplynulý rok, ale především se zamýšlíme nad jeho budoucím vývojem.

Ceny nemovitostí rostou již třetí rok po sobě, jejich tempo růstu se však za roky 2015 a 2016 výrazně zrychlilo, mnozí naši klienti, kteří chtějí pořídit nové bydlení jsou naprosto zoufalí, protože mohou vybírat jen z omezené a na dřívější poměry dosti předražené nabídky. Nejcitlivější na jakýkoliv cenový výkyv jsou vždy byty. Když se ekonomice daří, rostou ceny bytů nejrychleji ve srovnání s jinými segmenty nemovitostí. Velký růst však znamená i strmý pád. O tom jsme se přesvědčili i v roce 2009, kdy nás postihla zatím poslední krize, ve které byli nejsmutnější z cenového pádu právě majitelé bytů.

Naproti tomu relativně v klidu mohou být majitelé stavebních pozemků. To je specifická skupina nemovitostí, která si tak trochu žije vlastním životem a na ekonomické výkyvy takřka nereaguje. Podíváme-li se na náš Olomoucký region, který nás zajímá nejvíce, je patrné, že stavební pozemky v době krize žádnou ztrátu neutrpěly, ale jejich ceny spíše konstantně rostly. Je to dáno tím, že stavebních pozemků nepřibývá a ani přibývat nebude. Nový územní plán Olomouce, který bude platit minimálně dalších deset let, nových lokalit vhodných ke stavbě domů mnoho nepřinesl, takže je zřejmé, že cena stavebních pozemků klesat nebude i kdyby čert na koze jezdil a naopak v dlouhodobější perspektivě jsou vhodnou investicí. Je však pravdou, že pro většinu běžných investorů s omezeným kapitálem pozemky nejsou zajímavé, jelikož na rozdíl od jiných typů nemovitostí nenesou pravidelné výnosy v podobě nájemného. Jako uložení volných finančních prostředků, např. pro děti, jsou však ideální variantou.  

Bavíme-li se o cenovém růstu za letošní rok je dobré říci i nějaká reálná čísla a především pojmenovat důvody tohoto růstu. Za poslední tři roky sledujeme na Olomoucku opravdu nezdravý růst cen, především, jak již bylo zmíněno, u bytů. V rámci naši práce máme díky velkému počtu prodaných nemovitostí dobrou možnost srovnávat a růst cen tak pozorovat na vlastí oči. Jeden příklad za všechny je panelový byt 3+1 na Tabulovém vrchu, který jsme na konci roku 2013 prodali za 1.190.000 Kč. Dnes je jeho hodnota v daném technickém stavu cca 1.900.000 Kč, možná i víc. Za tři roky tak pozorujeme nárůst o 60%. Pokud se podíváme na naše výplatní pásky, zřejmě se většině z nás o takovém navýšení ani nezdá. Říkáte si, jak je to možné, vždyť inflace se za minulé roky nepřehoupla přes 2 %. Jak je tedy možné, že i když mzdy nerostou a byty jsou tak hůře dostupné, ceny nemovitostí rostou raketovým tempem?

Důvodů je několik. Za prvé, díky krizi a následujícím letům se na našem místním trhu na pár let výrazně oslabila developerská výstavba, která do té doby záSobítkovala trh novostavbami. Navíc během krizových let, i díky mediální masáži byla velká spousta rodin, která pořízení nového bydlení odkládala, protože se bála ekonomické situace a nevěděla co bude a zda ceny ještě nepoklesnou. Když se tato odložená poptávka nakonec rozhodla nové bydlení pořídit, vykoupila stávající nabídku a došlo k situaci, kterou vidíme dodnes a to velký nedostatek bytů. Druhý důvod jsou nízké úroky. A to nejen na straně hypoték. Levné hypotéky samozřejmě pomáhají koupěschopnosti obyvatel a tím také výrazně ovlivňují realitní trh. Hypotéky však byly nízké již v letech 2012 a ceny nemovitostí nerostly. Levné hypotéky tak nejsou to, co růst nastartovalo. Úroky však neovlivňují jen cenu hypotéky, určují také to jak se nám zhodnocují peníze uložené v bankách. A to je další důvod. Lidé hledají alternativy k tomu jak uložit své úspory, aby jim něco vydělávaly a zároveň měli kryté riziko. To jim nemovitosti umožňují. V kombinaci s masivním zvyšováním peněz v oběhu ze strany ČNB, a strašením zápornými úroky, jsou nemovitosti opět vyhledávanou investiční komoditou.

Jak je možné, že ceny bytů vyrostly za 3 roky o 60% a ukazatel inflace se blíží nule? Vždyť pořízení nového bydlení zatíží rodinný rozpočet nejvíce!? Je inflace potom vůbec důležitý údaj? Ptáte se správně, bohužel je, jelikož podle míry inflace česká centrální banka stanovuje úrokovou sazbu, a tím i úrokovou míru bank a zásadně tak ovlivňuje tempo růstu české ekonomiky. Chyba je dle mého názoru v metodice výpočtu inflace, která růst cen nemovitostí vůbec nezohledňuje. Pořízení nemovitosti se bere jako investice a ne jako spotřeba, tudíž na inflaci nemá žádný vliv. To je podle mého názoru efekt, který se ukázal jako chybný již při hypoteční krizi v USA v roce 2008 a který byl jedním z důvodů přehřívání realitního trhu, růst cenové nemovitostní bubliny a její následné prasknutí. To stejné vidíme dnes i u nás. Ceny nemovitostí rostou několikrát rychleji než roste ekonomika a mzdy a můžeme tak bez ostychu mluvit o cenové bublině.

Máme mít strach z budoucího vývoje na trhu nemovitostí? Dojde k dalšímu pádu cen nemovitostí? Mám v této situaci prodávat nemovitost a nebo naopak co dělat, když se chystám nemovitosti koupit? A co hypotéky, budou se zdražovat nebo jejich sazby zůstanou trvale nízké? Na tyto otázky Vám odpovíme v dalším vydání našeho magazínu v průběhu ledna nebo na našich webových stránkách. Pokud Vás tyto otázky zajímají podrobně a nebo potřebujete sami řešit otázku spojenou s prodejem nebo pořízením nemovitosti, neváhejte se obrátit na mne nebo na kolektiv našich makléřů. Na závěr bych Vám rád poděkoval za přízeň v letošním roce a popřál klidné prožití Vánočních svátků a všechno dobré do roku 2017.

 

Ing. Petr Korytar

ředitel HRK


Na výpis aktualit
Magazín

Realitní
magazín
č. 38 - Podzim 2017

prohlédnout

Sledujte nás

Starší články