×
ikona telefon

Bezplatná linka: 800 222 002

#05 Vliv Coronaviru na realitní trh

V pořadu "Dobrá rada" Českého rozhlasu Olomouc jsem hovořil na téma: "Jaký vliv má coronavirus a krizová opatření na realitní trh" Jaký dopad to bude mít na ceny nemovitostí, na ceny pronájmu? Projevili se karanténi opatření již na zájmu klientů o nemovitosti? Vyplatí se investovat do nemovitosti v současné době a blízké budoucnosti?



REALITNÍ TRH V OLOMOUCKÉM KRAJI

Na pár týdnů se chod téměř všeho v České republice zpomalil nebo dokonce zastavil. Jak zasáhla koronavirová epidemie reality?

Zpočátku karanténních opatření se realitní trh opravdu zastavil, lidé totiž řešili spoustu jiných svých starostí a problémů. Prvních čtrnáct dní byl zájem o prodej nebo pronájem nemovitosti minimální. Postupně se však tato situace začala zlepšovat a po Velikonočních prázdninách se trh vrací do normálního stavu. Daleko více než koronavirová krize obor realit postihlo prohlášení ministryně financí, která navrhla zrušení daně z nabytí nemovitosti a neustále konečné rozhodnutí odkládala. Nicméně bych rád upozornil, že ministerstvo financí vydalo prohlášení, že pokud skutečně k odhlasování návrhu dojde, tak bude zrušení této daně platit pro všechny, kteří kupovali po 1. lednu 2020, takže nemá cenu nákup nemovitosti odkládat.

Děje se už teď něco s cenami nemovitostí?

V tuto chvíli určitě ne, trh s nemovitostmi není tak flexibilní jako ostatní a na celou situaci reaguje s určitým zpožděním. Ceny nemovitostí ovlivňuje spousta dalších ukazatelů jako je  míra nezaměstnanosti, výše reálných mezd apod. Navíc dopad na český trh v tuto chvíli nebyl tak zásadní a ceny zatím nějakým způsobem nereagovali.

Čekáte nějakou změnu v této oblasti?

Ta otázka je strašně těžká, pokud by vše záleželo jen na české ekonomice a na situaci v České republice, tak si myslím, že ten dopad by nebyl nijak dramatický. Česká republika zvládá zdravotní i ekonomickou stránku docela dobře, ale je nutné si uvědomit, že jsme ekonomika, která je závislá na vývozu především do Německa a do jiných evropských zemí. Takže bude velmi záležet na tom, jak si s celou situací poradí Evropa. Pokud by k dopadu na realitní trh došlo, tak to bude s nějakým zhruba půlročním zpožděním, protože realitní trh je skutečně málo flexibilní.Navíc udělala minimální ČNB podpůrné kroky jako je zmírnění požadavku na vlastní kapitál při koupi nemovitosti, která realitnímu trhu může do značné míry pomoct a také došlo k dalšímu snížení úrokových sazeb, které dělají financování nemovitosti dostupnějším.

Jakým způsobem teď dochází k prohlídkám jednotlivých nemovitostí?

V prvních fázích karantény se vůbec na prohlídky nemovitostí nechodilo a s klienty jsme komunikovali pouze na dálku on-line. V současné situaci už probíhají prohlídky nemovitostí tak jak jsme zvyklí. Samozřejmě se dodržují nařízená opatření, jako je nošení roušky a ochranných prostředků, ale nijak zásadně už to naši činnost nelimituje.

Po ekonomické recesi z let 2008-2009 jsme zaznamenali výrazné zlevnění nemovitostí, některé z nich spadly až o 20 procent. Myslíte si, že se stejná situace může opakovat?

To bude samozřejmě záviset na celkovém výkonu naší ekonomiky a vývoji situace v celé Evropě. Snižování cen nemovitostí se navíc může dotknout jen některých segmentů realitního trhu. Pokud se budeme bavit konkrétně o olomouckém realitním trhu tak například trh stavebních pozemků podle mého názoru nebude zasažen vůbec. Těch je totiž v Olomouci dlouhodobý nedostatek a zájem o ně bude i nadále přetrvávat. K velkému rozdílu cen nedojde ani u segmentu rodinných domů. Naopak největší změny můžeme očekávat na trhu s byty jejichž ceny od roku 2013 dramaticky rostly.  

Jak jsme na tom v porovnání se zbytkem republiky co se týče cen nemovitostí?

Myslím si, že ceny jsou úměrné významu a velikosti našeho města. V rámci celorepublikového srovnání jsme na nějakém pomyslném čtvrtém místě. Olomouc je důležitým univerzitním městem, takže veškerý trh pronájmů žije díky studentům, kterých je tady opravdu velká míra. Tím, že je tu trh pronájmů opravdu živý, tak v souvislosti s tím roste i poptávka po investičních bytech.

Pro bližší představu, jak se pohybují ceny pronájmů a ceny při koupi?

Za posledních pět let došlo opravdu k obrovskému růstu cen v rámci koupě nemovitosti. V rámci nájmů nebyl ten nárůst tak zásadní a růst cen nebyl tak závratný.

Dotkla se krize v oblasti krátkodobých pronájmů i Olomouce?

Tento problém se dotknul především Prahy, kde trh krátkodobých pronájmů živili především turisté a zahraniční návštěvníci. Olomouce se tento problém v zásadě netýká. Podle našich statistik bylo v rámci Olomouce na začátku roku 2020 v nabídce v rámci krátkodobých pronájmů zhruba třicet bytů, což je na statisícové město velmi malý počet, takže tento výpadek náš nájemní trh v zásadě nijak neochromí. 

 

POSLUCHAČSKÉ DOTAZY

Ceny realit jdou neustále nahoru, čím to může končit? Mám pocit, že už to jsou mnohdy sumy, na které normální člověk nemůže dosáhnout.

Souhlasím, že ceny realit jdou výrazným tempem vzhůru, někdy až nezdravě. Je to dáno tím, že předchozí krize z let 2008-2009 rozdělila naši společnost na takové dvě skupiny lidí. První z nich jsou závislí na hypotečních úvěrech, aby na cenu nemovitosti vůbec dosáhli a i přesto mají kolikrát problém vůbec na danou nemovitost dosáhnout. Naopak druhá skupina, která je sice menší, ale má určitý objem kapitálu, jsou to různí podnikatelé, doktoři, advokáti apod., kteří neví jak si s ním poradit takže jako nejčastější volbu zvolili investici do nemovitosti. Právě tato skupina žene ceny nahoru. Přesto si myslím, že stropu už jsme nějakým způsobem dosáhli.

Myslíte si, že je i v této situaci dobré nakupovat nemovitosti právě jako investici nebo spíše vyčkávat?

Osobně neznám případ člověka, který by litoval investice do nemovitosti. I ten, kdo se rozhodl investovat do nemovitosti v roce 2008 tzn. těsně před předchozí krizí, tak sice pár let měl určitý pokles hodnoty nemovitosti, ale v kontextu dnešní doby už ta aktuální cena stejně přesáhla tu jeho pořizovací hodnotu. Mimo to inkasoval za uběhlou dobu nájem, takže i tento člověk, který kupoval sice na vrcholu předchozí krize toho nemohl litovat. Takže obecně si myslím, že ta investice do nemovitosti nikdy není špatnou investicí. Hlavně nenakupujte bezmyšlenkovitě a na každou investici se podívejte hlouběji. Aktuální situace navíc nabízí prostor k určitému jednání s developerem o ceně.

Jak se stanovuje cena konkrétní nemovitosti a jaké investice jsou atraktivní?

Cenu nemovitosti tak jako každého jiného artiklu určuje střet nabídky s poptávkou. Za posledních pět poptávka výrazně rostla a převyšovala nabídku tím pádem rostly i ceny nemovitostí. Pak už je na každém odborníkovi, jestli tu cenu v aktuální situaci umí správně určit a posoudit. To jaký druh investic je atraktivní vždy záleží na tom, jak o investici konkrétní investor uvažuje. Pokud mu jde pouze o to uložit někam větší množství volných peněžních prostředků nabízí se zde možnost investic do stavebních pozemků, které si svou cenu v zásadě drží a minimálně o hodnotu inflace porostou, negenerují však měsíční příjem v podobě nájmu. I z toho důvodu velké množství investorů volí raději investici do bytu, kde výnos nějakým způsobem plyne každý měsíc.

Jaká je aktuálně výše rezervačního poplatku a za jakých podmínek ho klient může dostat zpět?

Výška rezervačního poplatku není upravena ani stanovena žádným zákonem. V podstatě je to vždycky na konkrétním nastavení od prodávajícího nebo od realitní kanceláře. Výše rezervačního poplatku by měla být taková, aby pro kupujícího byla závazná. Standardně je to nějakých 5 procent z ceny nemovitosti. To jestli je možné získat tento poplatek zpět záleží vždy na konkrétním smluvním vztahu.

Přibývají v rámci Olomouce v nabídce malé byty, které jsou mimochodem velmi drahé? 

V rámci malých bytů obecně platí, že mají ve většině případů nejvyšší cenu za metr čtvereční. Navíc jejich dlouhodobý nedostatek v rámci Olomouce žene jejich ceny stále nahoru. Hlavně pokud se podíváme do starší zástavby, zjistíme, že jich není moc na výběr a bohužel proto jsou jejich ceny tak vysoké. Šance na pokles jejich cen může přijít samozřejmě po nějakém dramatickém poklesu cen nemovitostí.

V Olomouci se podle mě staví velké množství nových bytů, proto mě zajímá, proč se stále drží vysoké ceny i ve starších zástavbách a panelových domech?

Investici do novostaveb si nemůže dovolit každý, ještě v době před koronavirovou krizí platilo, že kupující musel mít dvacet procent hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů, což při vysokých cenách nemovitostí nebyly vůbec zanedbatelné částky. Tím pádem muselo volit hodně kupujících variantu koupě bytu v rámci starších zástaveb, které vycházeli cenově příznivěji než novostavby. Jinými slovy ceny bytů ve starších zástavbách kopírují ceny novostaveb a jsou o nějakých deset tisíc za metr čtvereční levnější.

Proč by měli lidé využívat i nadále služby realitních kanceláří?

Na první pohled se klientům samozřejmě může zdát, že pokud služeb realitních kanceláří nevyužijí, tak ušetří na provizi a budou na tom finančně lépe. Já si však myslím, že pokud se nejedná o odborníka, který se v oblasti nějakou dobu pohybuje, tak to není úplně pravda. Dobrá realitní kancelář zpravidla dokáže nemovitost prodat díky svým marketingovým nástrojům a kontaktům v řádu o pět až deset procent dráž než by to dokázal klient sám. Navíc klienta realitní kancelář ochrání o všechna rizika, která jsou s prodejem nemovitosti spojená.  

Proč se neuvádí provize RK u všech inzerátů? A je výše provize jasně daná nebo to má každá realitní kancelář jinak?

Každá realitní kancelář může mít výši provize stanovenou jinak a to jestli tuto informaci zveřejní je na jejím zvážení. Realitní zákon platný od března letošního roku stanovuje, že žádná realitní kancelář by si neměla brát provizi z obou stran, vždy pouze z jedné strany. Pak už je to pouze na makléři, jak si výši provize nastaví. Já zpravidla doporučuji, aby výše provize už byla zahrnuta v publikované ceně za nemovitost, tak aby potencionální kupující nebyl následně zaskočen.

Jak fungují exkluzivní smlouvy?

Povinnost podepsat exkluzivní smlouvu samozřejmě nemáte, ale já za sebe tuto možnost doporučuji. Doporučuji si vybrat konkrétní realitní kancelář a makléře, kterému důvěřuji a na kterého mám dobré reference a s touto kanceláří navázat spolupráci a podepsat exkluzivní smlouvu. Pokud totiž nedojde k podepsání exkluzivní smlouvy, tak zpravidla makléř neinvestuje své vlastní prostředky do marketingu nemovitosti tak, aby ji dokázal prodat za co nejvyšší cenu a nevěnuje nemovitosti tak velkou pozornost a péči jako v případě podepsání exkluzivní smlouvy. Dle nového realitního zákona navíc platí exkluzivní smlouva pouze na šest měsíců, takže po uplynutí této doby jste ze zákona volní (pokud sami nebudete chtít smlouvu prodloužit). Pokud nepodepíšete exkluzivní smlouvu tak je navíc pravděpodobné, že se zakázka objeví na realitních serverech víckrát, což na nemovitost nehází dobré světlo.

Ing. Petr Korytar
AUTOR Ing. Petr Korytar ředitel HRK

Petr Korytar je Olomouckým rodákem a hrdým patriotem. V roce 1992 založil jeho otec rodinnou firmu - Hanáckou realitní kancelář. Od svých 5 let tak byl svědkem vývoje realitního trhu i práce realitního makléře. Po vystudování vysoké školy v roce 2011 převzal po otci štafetu a stal se ředitelem kanceláře. Dnes vede široký tým realitních profesionálů. Průběžně monitoruje a analyzuje realitní trh a tyto informace pak předává veřejnosti v podobě odborných článku nebo realitního vlogu.