#10 Ceny nemovitostí rostou i v době koronaviru, jak to bude dál?

Je to již více jak rok, kdy hlavním tématem médií je koronavirus. Ten nemá dopad jen na lidské životy a zdraví, ale také na ekonomickou situaci státu, firem a domácností. Jaký vliv má tato situace na nemovitosti? Je vhodná doba na pořízení nového bydlení? Pokud jsem investorem do nemovitostí, je vhodný čas na prodej nebo na koupi. 

Abychom alespoň částečně dokázali odpovědět na tyto otázky je vhodné si nejprve zrekapitulovat uplynulých 12 měsíců, které byly plné rozdílných očekávání, ale i důležitých změn na realitním trhu. Pokud bychom se vrátili v čase na začátek roku 2020, do doby, kdy koronavirus nebral nikdo vážně a považoval ji jako pouze čínský problém, dostaneme se do doby, kdy velká část odborníků na trh nemovitostí tvrdí, že jejich ceny dosáhly vrcholu a připravujeme se na stagnaci nebo dokonce cenovou korekci. První lockdown pak všichni považují za rozbušku, která odstartuje pád předražených nemovitostí. 

Opak se stal pravdou, cenový pád nenastal, naopak ceny nemovitostí dál pokračují ve svém strmém růstu, poptávka stále převyšuje nabídku. Abychom se mohli dívat do budoucna, je důležité popsat příčiny tohoto neočekávaného pokračujícího růstu cen:

1. Opatření ČNB

Jednou z prvních institucí, které reagovaly na první lockdown na jaře 2020, byla národní banka. Prvním krokem bylo snížení úrokových sazeb na minima a také opětovné snížení požadavku vlastních finančních prostředků při nákupu nemovitostí pomoci hypotéky.  Podle mě, jeden z nejstěžejnějších faktorů pro podporu poptávky po nemovitostech. Opětovně rekordně nízké sazby hypoték motivují ke koupi zájemce o vlastní bydlení i investory. Zvýšení LTV, tj. poskytování i  90% hypoték, naopak rozšiřuje okruh lidí, kteří si koupi nemovitosti mohou dovolit.

2. Zrušení daně z nabytí nemovitosti 

Alespoň jeden pozitivní dopad koronavirus měl. A to dlouho trhem i odbornou veřejností požadované zrušení daně z nabytí nemovitostí. To se v roce 2020 konečně podařilo a efekt na poptávku to určitě mělo. 4 % z vysokých cen nemovitostí je už někdy pořádná úspora a motivace ke koupi. Důležité je si uvědomit, že je to ale pouze efekt jednorázový. Podruhé už tato daň zrušit nepůjde. 

3. Očekávání společnosti, strach z budoucnosti

V ekonomice nejsou kolikrát důležitá skutečná fakta, ale spíše očekávání a obavy účastníků trhu. Tato očekávání realitní odborná veřejnost neodhadla. Společnost se tolik nebojí o ceny nemovitostí, ty stále považuje za konzervativní a nejjistější investici, ale více se bojí o své peníze, které budou v bance ležet ladem a díky strašáku inflace dokonce ztratí na hodnotě.  

Krizová opatření ovlivnila i chování těch, kteří o prodeji své nemovitosti alespoň trochu uvažovali. Ať již ze strachu o zdraví, nebo z nejistoty budoucího vývoje, mnoho lidí prodej nemovitosti odkládá. Důsledkem je extrémně malá nabídka secondhandových nemovitosti. Určitý pokles na straně nabídky je i mírné pozdržení nových projektů ze strany developerů v době počátku pandemie. Sečteno podtrženo, převis poptávky nad nabídkou je ještě větší než tomu bylo v minulosti.  

Události uplynulého roku přinesly na trh nemovitostí kromě pokračujícího růstu cen i mnoho nových trendů:

Dramatický nárůst poptávky po rekreačních nemovitostí 

Hlavním tahounem realitního trhu posledních let byly byty, byty a ještě jednou byty. Nicméně lidé v nich bydlící díky různým omezením pocítili, že vlastní zahrádka nebo chatička by je mohla vysvobodit od pobytu mezi 4 stěnami. Zde však nabídka absolutně nedokáže reagovat a ceny rekreačních nemovitostí jsou nejrychleji rostoucím segmentem trhu

Opětovné zvýšení poptávky po venkově

Z výše uvedeným bodem souvisí i úvahy některých o přestěhování na venkov v blízkosti měst, kde rodina nalezne alespoň kousek vlastního prostoru, za ještě stále docela dostupné peníze. Zda to bude stačit na trend minulých let, kdy docházelo k odlivu venkovského obyvatelstva, uvidíme. 

Vystřízlivění na trhu krátkodobých pronájmů

Praha a jiné turisticky atraktivní lokality se do příchodu pandemie praly s problémem krátkodobých pronájmů (tzb Air BnB) a jeho dopady na extrémní ceny nemovitostí v centru měst, právě díky jejich využívání k jinému účelu, než bylo doposud. Zde dochází k dramatické změně a vystřízlivění mnoha investorů, který svůj business zaměřili pouze na tento segment. Odliv turistů připravil spoustu probdělých nocí mnoha majitelům těchto nemovitostí a mnoho z nich pod tlakem z budoucnosti své nemovitosti pustili do standardního trhu dlouhodobého pronájmu. Tento trh už podle mě nikdy nebude jako dřív. 

Krátkodobý odliv studentů z univerzitních měst, ochlazení nájemního bydlení 

Univerzitní města, jako je právě třeba Olomouc, zaznamenaly po dlouhých letech oslabení poptávky po nájmech, díky přerušení prezenčního studia na vysokých školách. To způsobilo minimálně zastavení růstu cen nájmu v našem krajském městě. Jednotlivci, kteří nechtěli čekat na nájemce, dokonce někdy přistoupili i ke snížení nájmu oproti minulosti. Zde je však předpoklad, že po návratu studentů a pracovníků univerzity do lavic, poptávka opět vzroste.  

Co nás tedy čeká v budoucnosti? 

Touha čechů bydlet ve vlastním pokračuje. Otázkou je, zda všem kombinace vysokých cen a horší ekonomické kondici, tento luxus dovolí. Za mě určitě NE. Stále se zhoršující dostupnost bydlení pro mladé, pro nižší a střední třídu, povede k růstu zájmu o nájemní bydlení. Situace se bude přibližovat tomu, co je běžné na západě. Tomuto trendu se rozhodně přizpůsobí i developeři a investoři. A jsme u toho. Jak jsou na tom vlastně v této době developeři a investoři do nemovitostí? Díky dlouholetému zvyšováním objemu peněz z dob umělého držení kurzu koruny vůči euro, nízkým úrokovým sazbám je v této skupině trhu obrovská konkurence a zájem o investiční nemovitosti. Na trhu existuje spoustu skupin, ať již tuzemských nebo zahraničních, s velkým investičním apetitem do nemovitostí a s velkou kapitálovou zásobou. Umisťovat tyto peníze do trhu je pro ně čím dál složitější a spokojí se tak často s nižší výnosností, respektive s delší návratností. To jen potvrzuje, že každá krize dopadá nejhůře na ty slabší vrstvy obyvatel a rozevírá ty pověstné ekonomické nůžky ve společnosti. 

Otázkou zůstává, zda se na realitní trh dostanou dopady z ekonomické recese a zavřeného podnikání. K cenové korekci by mohlo dojít jen v případě masivnější neschopnosti občanů splácet hypotéky, následného prodeje pod tlakem a zvýšení nabídky nemovitostí. Tomu zatím nic nenaznačuje, ojedinělé případy rychle absorbují právě již zmínění realitní investoři. 

Zájem o nemovitosti tak v nejbližších měsících bude trvat a minimálně růst inflace by Vám rostoucí hodnota nemovitosti měla pokrýt.