# 16 Jaký je aktuální stav realitního trhu?

Od prasknutí realitní bubliny v roce 2022 je realitní trh ve znamení změny. Od té doby zaznamenáváme pokles ceny téměř o čtvrtinu. Vlastník 5 milionového bytu tak za rok přijde o milion korun. 

Jaká je aktuální situace na realitním trhu?

O tom, že jsou ceny nemovitostí nastavené příliš vysoko, se mluví dlouhodobě. Právě kvůli tak dlouhému čekání může být ochlazení trhu ještě bolestivější. Důvodů pro splasknutí pověstné realitní bubliny tu bylo hned několik. Šlo především o přehřátí realitního trhu, covidovou pandemii a válku na Ukrajině, která vyhnala vysoko ceny energií. Všechny tyhle faktory se podílely na růstu inflace, která se pak vyšplhala až do dvojciferných čísel. Na tak vysokou inflaci reagovala česká národní banka (ČNB) navyšováním úrokových sazeb, což pozměnilo celý trh nemovitostí. Realitní trh tím přišel o značnou část kupujících, kteří si dříve nemovitosti kupovali díky snadno dosažitelným hypotékám.

Co je to úroková sazba?

Zmínili jsme úrokovou sazbu, ale co ten pojem vůbec znamená? Úroková sazba je určena Českou národní bankou. Určuje cenu peněz a odvíjí se od ní cena hypotečního úvěru – tedy cena, za kterou si půjčíte peníze ke koupi nemovitosti. Má zásadní vliv na výši Vaší měsíční splátky hypotéky. 

Pokud se např. úroková sazba zvedne o 4 %, může to vypadat, že Vaše splátka hypotéky naroste také pouze o    4 %. Je ale důležité si uvědomit, že úrok se počítá z celkové půjčené částky. To znamená, že 4% nárůst úroků Vám splátku zvedne až o 40 %. Takový rozdíl je pro většinu splácejících už poměrně zásadní. Pokud situaci srovnáme s nízkými úrokovými sazbami v roce 2021, každý zapůjčený milion se splácel přibližně částkou 3 500 Kč měsíčně. Dnes se bavíme o 6-7 000 Kč měsíčně. Takže u hypotéky ve výši 5 000 000 Kč se měsíční splátka z původních 16-17 000 Kč měsíčně vyšplhá i na 35 000 Kč za měsíc. To je zkrátka pro většinu domácností nedosažitelné.

Jak se všechny faktory promítly do současné nálady na trhu? 

Trh se již poměrně stabilizoval. Zdá se, že společnost veškeré změny ustála. Přestože šlo o turbulentní vývoj, pro mnoho lidí situace nedopadla tak negativně, jak se zpočátku obávali. Nálada na trhu se už trochu uvolnila a lidé mají určitě menší strach obchodovat, než měli např. na podzim roku 2022. Situaci však stále ovlivňují především úrokové sazby (a jejich výše). Aktuálně nemovitosti kupují především ti lidé, kteří mají většinu finančních prostředků v hotovosti, a půjčují si pouze menší částku (cca 20 až 30 % z ceny nemovitosti). 

Převažují na trhu kupující nebo prodávající?

Přibližně od roku 2013 jsme se pohybovali dominantně na trhu prodávajícího. Dnes se role začínají konečně obracet a kupující si můžou alespoň částečně diktovat vlastní podmínky.  Prodávající, kteří akceptovali, že trh poklesl, a uzpůsobí situaci cenu, nemovitost prodávají. Investoři pochopili, že i přes krátkodobý pokles cen nemovitostí, jsou nemovitosti dobrou ochranou proti inflaci, a za aktualizované ceny nakupují a investují. 

Jsou teď pronájmy výhodnější?

Přestože klesají ceny nemovitostí, pronájmy výhodnější nejsou. Naopak, jejich ceny jsou nejvyšší, jaké jsme kdy registrovali. Jenom za poslední 2 roky jejich cena stoupla o 20 až 30 %. Mnoho rodin muselo kvůli vysokým hypotékám odložit své sny o vlastním bydlení, které si prostě nemohou dovolit, a jako alternativu volí pronájem. Proto také nejvyšší nárůst poptávky zaznamenáváme u větších bytů pro rodinu o dispozicích 3+kk a 4+kk. Těch je navíc obecně na trhu k pronájmu málo. A jejich ceny tak stále rostou. Vzhledem k aktuální ekonomické situaci pak ani nepředpokládáme, že by se v dohledné době pronájmy mohly stát výhodnějšími. 

Jaké můžeme sledovat trendy v cenách nemovitostí?

Je rozdíl, zda jde o byt, dům či pozemek. Také je velký rozdíl mezi vesnicí a městem. Většina investic se směřuje do města, byty jsou tedy vždycky nejvíce volatilní segment. Při expanzi nejrychleji rostou, ale pokud nastane nějaký problém, cena zase rychle padá dolů. Pokud to srovnáme například s cenami pozemků, ty oproti bytům neklesly na hodnotě téměř vůbec. Samostatnou kategorií jsou rekreační nemovitosti. Během pandemie zažily absolutní boom a u některých nemovitostí došlo až ke dvojnásobnému nárůstu. Nicméně jak rychle se poptávka zvedla, stejně tak rychle zase klesla. Také kvůli současným hypotečním sazbám trh s rekreačními nemovitostmi zase padá zpátky.

Co když chce někdo na trh nemovitostí právě vstoupit?

Jako prodávající byste se už neměli obávat dalšího zásadního poklesu. V podstatě není na co čekat. Čím lépe totiž svou nemovitost prodáme, tím hůře si koupíme novou. Tedy pokud jsou ceny vysoké, je snadné nemovitost prodat za vyšší částku, ale o to více pak investujeme do nemovitosti nové.

Pokud jde o investiční nemovitosti, záleží na tom, zda má člověk vlastní kapitál. Přestože odhadujeme pokles úrokových sazeb během následujícího roku až dvou, pokud byste si museli na nemovitost půjčovat, vhodnější by bylo ještě chvíli počkat. I tak se ale dají na trhu najít zajímavé příležitosti. V takových případech je lepší pořídit si nemovitost za nižší cenu, sice s vyšší úrokovou sazbou, ale s takovou, která bude fixovaná jeden nebo dva roky.